鼎盛证券楼市复苏信号？多城核心地块高溢价成交：房企扎堆抢夺，持续刷新当地纪录

近日，深圳、杭州、长沙等多个城市上演高热土拍，核心片区宅地轮番拍出高溢价，板块地价接连创下新高。

多地土拍现高溢价

6月26日，长沙迎来重磅土拍。岳麓区滨江新城板块[2026]长沙市030号（C5南）地块正式落槌。该地块位于岳麓区滨江新城板块核心位置，此前规划为纯商业用地，2026年初完成“商改住”调规后重新挂牌。据中指研究院监测，该地块吸引华润置地、招商蛇口、保利、建发、嘉信、邦泰、融华、达美等8家头部央国企及优质民企参拍。

在业内人士看来，该地块体量适中、门槛不高、无额外附加条件，成为引爆土拍热度的关键诱因之一。整场竞拍经过40轮激烈竞价后由嘉信地产成功拿下，成交总价12.12亿元，溢价率38.98%，成交楼面价10841元/平方米，刷新滨江新城板块宅地楼面价纪录，溢价率同步刷新今年长沙土拍溢价率新高。同时，现场画面显示，嘉信地产成功竞得地块后现场庆祝横幅及舞狮就位，拿地情绪热烈。

同日，杭州迎来6月第四场土拍，本次推出滨江、余杭两宗涉宅地块，其中，招商蛇口以79%的高溢价斩获滨江区永久河单元宅地，该宗地块悉数刷新2026年上半年杭州土拍单宗地块成交总价、成交单价、溢价率三项纪录。另一边，建发集团时隔三日再度落子余杭未来科技城低密地块，相较三天前同片区出让地块，地价跳涨8677元/平方米。

放眼整个6月，深圳土地市场更是连出“地王”。6月5日，深圳南山区粤海街道地块历经297轮竞价后，由保利置业以150.74%的高溢价拿下，楼面价突破10.8万元/平方米，成为深圳新楼面单价地王；6月12日，前海桂湾地块经过300轮鏖战，由建发以35.25亿元摘得，溢价率114.29%，成交楼面价破9.59万元/平方米，创下前海板块地价新高，并成为深圳涉宅用地单价第二高的地块；6月25日，宝安区新安街道一宗涉宅在经过近一个半小时激烈角逐、累计355轮竞价后由保利发展以总价105.1亿元成功拿下，溢价率99.05%。87924元/平方米的成交楼面价也一举刷新宝安区涉宅用地楼面价历史新高，同时也跻身深圳全市涉宅用地楼面价TOP3行列。

“近期土拍升温，核心地块溢价率及楼面价纪录屡被刷新，但热度仅集中在少数优质地块上。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，供地端，地方政府普遍减少非核心区土地供应，加大核心区低密优质地块出让，稀缺性推高了竞争强度。投资端，房企出于去化压力和利润考量，将有限资源集中投向高能级城市核心板块，通过打造优质改善产品来保障后期项目销售去化。

对楼市有何影响？

“本身土拍热度的提升更多是市场供给带动的，热点城市核心优质地块的集中上市，带动了更多房企积极入市，在一定程度上也会带动楼市信心的提升。但同步也会导致市场分化情绪强化，核心优质项目会持续受到更多关注，非热点城市以及缺乏配套的远郊房产热度将持续处于低位。”58安居客研究院院长张波分析道。

曹晶晶也持类似观点，在其看来，核心区优质地块竞拍出较高价格，有助于稳定周边新房定价，巩固市场信心。后续土地市场大概率延续当前格局，核心区优质地块仍会抢手，但外围地块难有明显改善。

在张波看来，供地端“缩量提质”是当下土拍热度提升的重要基础。2026年全国住宅用地计划供应同比下降21%，已是连续三年下降约两成。以杭州为例，全年宅地供应计划同比降幅达39%，供给收缩叠加核心板块断供多年，优质地块一入市就引发争抢。另一方面，房企的争抢热闹地块反而是谨慎度进一步提高的表现，保利、建发、招商等稳健型央国企频频出手，就是在热点城市的核心板块上寻找“确定性”，这一趋势在行业调整阶段表现得愈发明显。值得关注的是，高溢价地块普遍具备低密、纯住宅属性，未来这类土地的产品预计多会走向低密改善。

从市场端表现来看，国家统计局数据显示，杭州成为5月全国新房价格涨幅最高的城市，5月杭州新房价格环比上涨0.5%，深圳以0.4%的环比涨幅紧随其后。

上海易居房地产研究院副院长严跃进分析，在杭州、深圳等城市的高端市场，一些收入水平较高的人群，在购买豪宅方面表现出较强的热度，这主要得益于限购政策基本取消以及科技产业周期带来的红利。这些地区购买力较强，同时新房项目推出的产品品质也较高，典型的如杭州未来科技城和深圳前海区域等。

其中，杭州以滨江·望天际等豪宅六小龙为代表的顶豪，在四五月份密集领证，销售热度超出预期，也因为主城高端改善楼盘集中网签，5月杭州新房均价升至4.4万元/平方米，刷新历来月度新高。深圳观潮府等豪宅项目开盘也表现亮眼，今年4月首开当日去化率达95%、销售额突破60亿元，5月加推的大户型房源更是线上快速售罄。此外，如深圳湾沄玺和招商海晏府等豪宅项目均在开盘后几乎售罄。

张波认为，本轮土拍呈现典型结构性分化，不会带动楼市普涨，更多重塑区域价值格局。高地价在一定程度上会稳定周边一二手房价格，减弱购房者观望情绪。